Auszug aus dem Verwaltervertrag

Der Auftragnehmer verpflichtet sich, das vorbezeichnete Objekt mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters zu verwalten und im Interesse des Auftraggebers folgende Aufgaben wahrzunehmen:

  1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus:
    a) dem Wohnungseigentumsgesetz,
    b) der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, soweit die Rechte und Pflichten des Verwalters in diesem Vertrag nicht anders geregelt sind.
    c) den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer,
    d) ergänzend aus § 675 BGB über entgeltliche Geschäftsbesorgung,
    e) diesem Vertrag,
  2. Der Verwalter hat im Rahmen seines pflichtmäßigen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage (d. h. das Gemeinschaftseigentum und das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen) mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmanns zu betreuen, dabei hat er alle mit der Verwaltung zusammenhängenden, gesetzlichen Bestimmungen, vertraglichen Vereinbarungen und bisher bestandskräftig gefaßten Eigentümerbeschlüsse sowie rechtskräftige Gerichtsentscheidungen zu beachten.
  3. Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen, bzw. vom Vermögen der Eigentümer aus der Verwaltung des Sondereigentums, gesondert zu halten.
  4. Der Verwalter handelt im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist auch gegenüber Behörden, Gerichten, Drittpersonen, Firmen, anderen Wohnungseigentümergemeinschaften einzelnen Wohnungseigentümern - bis auf Widerruf durch einfache Mehrheit - bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in gemeinschaftlichen Angelegenheiten gerichtlich und aussergerichtlich zu vertreten. Bei anhängigen Prozessen gegen die Gemeinschaft (Passivprozesse) - einschliesslich Beschlussanfechtungsverfahren- besitzt der Verwalter ebenfalls Vertretungsvollmacht.
  5. Der Verwalter ist ebenfalls berechtigt, sowohl im Namen der Eigentümer als auch in eigenem Namen einen Rechtsanwalt mit der Anstrengung von Aktiv-Prozessen, z. B. zur Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber vorherigen Verwaltern, zu beauftragen oder sonst die WEG gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Bei der Anstrengung von Aktiv-Prozessen bedarf es jedoch - mit Ausnahme der gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldrückständen - der Zustimmung der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bzw. dessen Stellvertreters.
  6. Der Verwalter darf Untervollmacht erteilen, grundsätzlich ist er jedoch verpflichtet, die Verwaltungsaufgaben selbst zu erfüllen. Das gesamte Verwalteramt kann im übrigen nicht einseitig vom bestellten Verwalter auf einen anderen Verwalter übertragen werden.
  7. Der Verwalter kann von den Beschränkungen des § 181 BGB, nach vorheriger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, befreit werden.

    Besondere Aufgaben des Verwalters

    Der Verwalter hat insbesondere:

    a) das Wohngeld anzufordern und in Empfang zu nehmen.

    b)die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen einzuleiten, ggf. bei größeren Maßnahmen mehrere (mindestens drei) Kostenvoranschläge einzuholen und den Umfang sowie die Kosten der Maßnahmen mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, die entsprechenden Aufträge zu vergeben, zu überwachen und in Verbindung mit dem Verwaltungsbeirat abzunehmen. Aufträge, deren Kosten (nach Absprache) übersteigen, bedürfen der Zustimmung des Verwaltungsbeirates - soweit Schadensbeseitigung nicht sofort erforderlich ist (Folgeschäden).

    c)Zweckmäßige und notwendige Verträge (Versicherungs-, Wartungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Lieferungs-, Entsorgungsverträge u. ä.) für die Gemeinschaft abzuschließen und - soweit sinnvoll und zweckmäßig - zu kündigen. Entsprechendes kann grundsätzlich nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat getätigt werden.

    d) Allen Wohnungseigentümern eine Abschrift des Protokolls der Wohnungseigentümer-versammlung innerhalb von 14 Tagen zu übersenden.

    e)Zur Beitreibung rückständiger (zahlungsfälliger) Hausgeld- (Wohngeld-) Zahlungen (einschließlich Sonderumlagebeiträge) zugunsten der Gemeinschaft in fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden. Im Falle notwendig werdender gerichtlicher Beitreibungmaßnahmen ist der Verwalter in diesen Fällen auch ermächtigt, einen fachkundigen Rechtsanwalt zu Lasten der WEG einzuschalten.

    f) Die Einhaltung der Hausordnung und die Erfüllung der den Eigentümern nach Gesetz, Teilungserklärung und Gesamtgemeinschaftsordnung obliegenden Pflichten zu überwachen; gerichtliches Vorgehen des Verwalters Auftrags der Gemeinschaft gegen Störende bedarf jedoch grundsätzlich ermächtigender / genehmigender Eigentümer- Mehrheits- Beschlussfassung; zur Prozessführung verpflichtet ist der Verwalter insoweit nicht.

    g) Auf Wunsch des Verwaltungsbeirates an dessen Sitzung teilzunehmen.

    h) Erforderliche Kontrollen der Hausmeistertätigkeit und eines etwaigen Reinigungs-, Schneeräum-, Streu-, und Gartenpflegedienstes nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen durchzuführen, sowie notwendige Sicherheitskontrollen gefahrgeneigter Flächen, Bau- und Einrichtungteile (Bestandteile) des Gemeinschaftseigentums von Fall zu Fall (bei erkennbarem Bedarf) in Erfüllung bestehender Verkehrssicherungspflichten vorzunehmen. Hierzu sind periodische Objektbesichtigungen durchzuführen. Der Verwaltungsbeirat ist von den Ergebnissen zu unterrichten.

    i)Eine mindestens 2- wöchige Einladungsfrist zu Eigentümerversammlungen einzuhalten (sofern die Teilungserklärung / Gem. Ordnung insoweit keine abweichende Vereinbarung enthält und/oder nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt).

    j)Versammlungstermine, Tagesordnungspunkte und Beschlussgegenstände einer bevorstehenden Versammlung mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen.

    k)Versammlungsprotokolle, gerichtliche Entscheidungen und alle anderen im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Verwaltungsunterlagen geordnet aufzubewahren. Über eine evtl. Vernichtungen alter Rechnungen und Buchungsunterlagen entscheidet ausschließlich die Gemeinschaft mit einfacher Beschlussfassung.


    Abrechnungstechnische Aufgaben des Verwalters (Wohngeld)

    a. Die Höhe des Wohngeldes wird jährlich vom Verwalter in Form eines Wirtschaftsplanes ermittelt. Der Wirtschaftsplan ist mit dem Beirat abzustimmen.

    b. Die Zahlung der Wohngelder ist auf das folgende Konto zu überweisen bzw. wird im Rahmen des Lastschrifteinzugsverfahrens (Einzugsermächtigung) eingezogen.

    c. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sowie die liquiden Hausgeldzahlungen und Kassenbestände für das gemeinschaftliche Eigentum werden vom Verwalter - soweit der Guthabenstand des laufenden Kontos es zulässt - auf einem Festgeldkonto der WEG zinsbringend angelegt.

    d. Über die Wohngelder ist jährlich abzurechnen. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

    e. Der Verwalter hat nach Ablauf jedes Wirtschaftsjahres - im I. Quartal des darauffolgenden Jahres - die der zu erstellenden Wohngeldabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung und Stellungnahme vorzulegen.

    f. Die Abrechnung über das gezahlte Wohngeld ist dem einzelnen Wohnungseigentümer spätesten im II. Quartal des dem Abrechnungsjahr folgenden Jahres auszuhändigen.

    g. Der Verwalter beruft die beschlussfassende Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 23 - 25g WEG vor Ablauf des II. Quartals des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres ein.

    h. Den Ausgleich von Guthaben bzw. Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer hat der Verwalter zum nächst möglichen Zahlungstermin zu veranlassen.


    Ein beschlussgenehmigter Wirtschaftsplan gilt im Übrigen auch über ein Wirtschaftsjahr hinaus, d. h. solange, bis über einen neuen Wirtschaftsplan Beschluss gefasst ist.

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